[내 집 마련.. 이게 될까?]Step 3. 똑.똑.똑. '누수'십니까? 구축 최고 빌런. 누수 A to Z.

나와 같은 자금 조달의 이유로, 혹은 재개발 수혜를 염원하며 많은 이들이 자의 반 타의 반으로 구축 아파트를 선택하게 되는 듯하다. 구축 아파트에 입주할 때 가장 리스크 요인으로 여겨지는 것이 바로 누수이다.

90년산 아파트에 몸테크 중인 절친한 친구의 집.. 경각심을 일깨워 준다.

친한 친구의 윗집에서 누수가 발생하여 피해를 입은 모습이다. 복도식 아파트의 복도 쪽 작은 창에서 물이 떨어져 마치 비가 오는 듯한 모습이 연출되고 있다. 이렇게 누수가 발생해서 아랫집에 피해가 발생할 경우 책임 소재는 윗 집에 있고 그에 따라 금전적인 보상과 복구가 이루어져야 한다.

▶ 누수의 원인?

1. 난방관/수도관 누수
난방 배관은 동관과 XL관 두 종류가 있는데, 구축 아파트라면 대부분 동관으로 이루어져 있을 것이다. 동관이 꺾어지는 벤딩 부분이나, 용접부가 부식되거나, 잦은 온도 변화에 의한 손상된 부위가 수압을 견디지 못하고 누수가 발생하는 경우가 종종 있다. 수도관도 마찬가지로 동관으로 이루어져 있기에 같은 이유로 누수가 발생하기도 하는 것이다. 요즈음에는 난방 배관으로 XL관을 시공하고 있는데 반영구적이라고 알려져 있으나 시공하자 등에 의한 누수가 발생하는 경우도 드물게 있다고 한다. 난방관 분배기의 배관 연결부나 밸브가 녹이 슬고 노후화되어 누수의 원인이 되기도 한다.

친구 집 피해가 발생한 천장 도배부, 흐르는 물이 집안 내부로 들어오지 않도록 비닐로 빼내려는 노력이 눈물겹다.

친구 집의 경우가 바로 분배기에서 누수가 발생한 경우인데, 분배기가 위치한 복도쪽 창가에서 피해가 발생한 것도 이 때문이다.

2. 외벽 누수
외벽의 누수는 두가지 이유가 있는데 옥상이나 외벽의 방수 부실로 발생하거나, 외측 샷시의 실리콘이 오래되어 헐거워져 제 역할을 못 하는 경우이다. 외벽에 의해 발생하는 누수 피해는 베란다 쪽 천장부에 아래와 같이 크랙이나 누수 흔적을 통해 확인할 수 있다. 바로 아래 사진과 같은 경우인데 페인트칠이 일어난 것을 보고 물이 흘렀던 적이 있음을 짐작할 수 있다. 옥상의 방수 부실로 인한 누수로 탑층의 천장부 도배지에도 피해가 입기도 한다. 외벽의 누수는 외벽이나 옥상의 방수 문제라면 아파트 관리실에, 실리콘의 문제라면 피해가 발생한 윗집에 책임 소재가 있다.

안타깝게도 내가 계약한 집의 모습이다. 현재 처리 중에 있는데, 해결이 완료된 뒤 후기를 간략하게나마 남기도록 해보겠다.

▶매수 / 입주 전 미리 확인해야 할 것은?

체크리스트
□ 난방관이 동관인가?
□ 과거 난방관 청소 시점은 언제인가?
□ 난방 분배기 상태는 어떠한가?
□ 샷시 실리콘 연식과 잔여 수명은 충분한가?

▶ 누수 예방 방법

난방관이 동관이라면 XL관으로의 교체, 즉 전체 난방 공사를 고려해 보는 것이 좋다.

난방 동파이프의 누수는 폭탄 돌리기 같은 것이어서, 한 곳에서 누수를 잡고 나면 다른 약해진 부위에 압이 높아져 또다시 누수가 발생하는 경우가 왕왕 있다고 한다. 때문에 난방관 교체는 이런 리스크를 확실하게 제거할 수 있는 근본적인 해결책이 될 것이다. 전체 난방 공사는 바닥 마감재와 시멘트를 철거하고 기존의 동관을 제거하고 다시 새로운 XL관을 매립하는 대공사이며, 비용도 평당 20만 원 이상으로 상당하다. 워낙 대공사이기 때문에 비용이 원체 비싸긴 하지만 업체마다 부르는 가격도 천차만별 이어서 바가지를 쓸 확률이 높기도 하고, 또 시공하자의 위험도 언제나 존재하기에 걱정스럽다.
이런저런 이유로 난방관 교체를 하기 어려운 경우에는 누수의 위험을 감안하여 바닥재를 선택해야 한다. 누수가 발생하였을 때 장판의 경우 잠시 장판을 들어내고 누수 공사 후 다시 덮으면 되지만 마루의 경우 공사 부위에 원형탈모 같은 땜빵이 생기게 된다. 해당 부위의 마루를 부분 교체하는 공사를 추가로 진행해야 하는데 교체한다고 해도 기존의 마루로 교체하기 어려운 확률이 높다. 마루와 벽지는 트렌드에 맞춰 금방 금방 단종되고 새로운 디자인이 출시되기 때문이다.

전체 난방 공사가 어려운 경우에는 난방관 청소에 조금 더 신경을 쓰자.

난방관 청소는 말 그대로 동파이프 내의 이물질을 제거하는 것인데 한 곳으로 압이 집중되지 않도록 하여 누수 위험을 낮추고, 난방수 순환이 원활화게 되어 난방 효율도 높일 수 있다. 청소 주기는 중앙 난방의 경우 2~3년, 개별난방의 경우 5~6년이라고 하니 참고하자. 난방관을 청소할 때에 기사님께서 전체 난방이 원활하게 이루어지는지 체크해 주시는데, 이를 통해서 동관의 상태를 간접적으로 점검할 수 있다.

난방관 자체 뿐 아니라 낡은 분배기에도 신경 써야 하며, 문제가 있다면 교체를 고려해야 한다.

분배기에서도 밸브와 연결부가 노후하여 누수가 발생하기도 하기에 신경 써주어야 한다. 분배기는 일반적으로 계단식이라면 싱크대 하부장에, 복도식 아파트라면 현관 옆 복도에 위치하는데 바로 이 분배기가 동파되지 않도록 겨울에는 복도식 아파트에서 복도 분배기함에 단열 작업을 해둔 것을 심심치 않게 볼 수 있기도 하다. 분배기 교체 비용은 분배기의 재질이나, 분배기의 위치에 따라서도 천차만별이다. 20~100만 원 선으로 다양하기 때문에 업체 선정에 신중하도록 해야 한다. 난방 분배기를 교체하는 작업과 난방관 청소를 보통 같은 기사님이 해주시기 때문에 같이 맡기는 것이 비용을 비교적 저렴하게 할 수 있으니 참고하자.

샷시 실리콘은 시한부. 항상 상태를 점검해야 한다.

샷시 실리콘은 보통 5년~10년 정도로 알려져 있는데 창틀 외, 내부의 실리콘이 노후화되면 부식되고 갈라져 이를 통해 비가 들어오게 되는 것이다. 노후화된 실리콘은 제거하고 빈틈없이 잘 메워 줘야 한다. 내부 실리콘의 경우 보강이 상대적으로 쉽지만 외벽 쪽은 저층이 아닌 경우 줄을 타고 내려와 외벽에서 작업하기 때문에 좀 더 번거롭고, 겨울철에는 보통 작업하지 않는다고 하니 참고하자. 비용은 평당 10,000원 15,000원 선이며, 외벽 실리콘 보강은 아파트에서 공동으로 실시하기도 한다.
만약 기존의 샷시가 알루미늄 새시라면 단열의 이유로도 교체를 고려하는 것이 좋다. 하지만 샷시 값이 천정부지로 오르고 있는 실정이어서, 가격이 부담스러운 것은 사실이다.

▶ 최후의 보루.. 보험

이래 저래 누수가 걱정 된다면. 보험을 들어 두자. 기존 실비보험이나 운전자보험 등 여러 가지에 특약으로 추가할 수 있는 일상 배상책임보험 특약의 보장 사항에는 노후 주택에서 누수 발생 시 아래 집 수리비에 대한 배상금이 포함된다. 금액도 월 1,000원 선으로 저렴하고 만일의 사태를 대비해 들어 두는 것이 좋으니 가지고 있는 보험에 해당 특약을 추가할 수 있는지 여부를 확인해 두자.

이 외에도 주택 화재 보험을 별도로 드는 방식이 있다. 화재 보험에 일반적으로 화재, 도난, 고장, 누수에 대한 보장이 포함되며 있으니 참고하자.